sábado, 26 de febrero de 2011

BUENOS VECINOS Como defender las obras nuevas de vecinos irrazonables por el Dr. Daniel Enrique Butlow 25-2-2011

BUENOS VECINOS
Como defender las obras nuevas de vecinos irrazonables
por el Dr. Daniel Enrique Butlow(*)

La ley se esfuerza por crear y mantener relaciones de buena vecindad, pero también por evitar que vecinos irrazonables y codiciosos, abusen de su derecho y pretendan lucrar indebidamente con el esfuerzo ajeno.

Nuestro sistema legal no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071 C.C.), y deja en claro, como lo señala el art. 497 del Código Civil que “a todo derecho personal, le corresponde una obligación personal”, lo que significa que para acceder a un derecho, hay que poder probar, haber cumplido las obligaciones a cargo de quien lo esgrime.

Son conocidas las duras reglas y sanciones que los códigos de edificación ponen en cabeza de proyectistas, directores de obra y representantes técnicos a la hora de construir. También, es permanentemente ostentada la aplicación del art. 1647 del Código Civil, por la que se responsabiliza al constructor por la inobservancia de disposiciones municipales o policiales, de todo daño que cause a los vecinos.

Pero, ¿que sucede en la hipótesis contraria? En otras palabras, ¿puede la obra vecina dañar a la obra nueva?

Aunque resulte extraño, la respuesta es afirmativa y esto sucede por la existencia de diversos incumplimientos del “vecino”, que generarán acciones a favor de la obra nueva o al menos crearán – en tiempos de epidemia jurídica- un repelente eficaz para contener los reclamos irrazonables

Aquí van algunas recetas:

1) Tenga en cuenta que el propietario vecino está obligado a conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética (art. 6.3.1.1. Código de Edificación). Ese mismo Código, obliga a conservar el aspecto exterior de un edificio o estructura en buen estado, por renovación del material, revoque o pintura (art. 6.3.1.1 in-fine).

2) No olvide que el Gobierno de la Ciudad, puede exigir que las edificaciones y estructuras, que hayan sido alteradas respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso, sean demolidas o suprimidas total o parcialmente, cuando se afecten la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, o también, cuando se avance sobre derechos y bienes jurídicos de linderos (ordenanza M.825 B.M. 18965)

3) Verifique si existen construcciones clandestinas en la finca lindera y en caso afirmativo, si se ha efectuado el “ajuste de obras de edificación existentes a disposiciones contemporáneas del Código de Edificación (decreto  2805/990 B.M. 19266)

4) Investigue si la finca lindera ha dado cumplimiento con la ley  257 del GCABA, que crea nuevas obligaciones relativas a la conservación de obras. Entre otras, balcones, terrazas, azoteas, cargas perimetrales, etc. No olvide la periodicidad exigida por la norma y tampoco que según el art. 7 “los propietarios de inmuebles” deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias.

5) Aún en el caso que su vecino haya cumplido con la ley, puede darse el caso de que solo lo haya hecho en apariencia. Tenga en cuenta que el art. 9 del decreto 1233 GCABA, establece que “las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del contrafrente y las laterales y, en los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.

6) Si es aficionado a hacer las cosas bien, puede cotejar incluso el contenido de los certificados de conservación y del informe técnico que surgen de los anexos I y II de la reglamentación de la ley 257

7) Cuando le imputen responsabilidad por ser el dueño “de la cosa” o tenerla a su cuidado, no olvide que solo puede eximirse total o parcialmente de responsabilidad, acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder (art. 1113 del Código Civil) y además, que según el art. 1111 del mismo cuerpo legal “el hecho” que no cause daño a la persona que lo sufre, sino por una falta imputable a ella, no impone responsabilidad alguna.

                          No confunda la ley con el derecho. Este último es fácilmente irritable y suele vengarse de los que pretenden usarlo arbitrariamente…


(*)Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.






ARQUITECTURA LEGAL
SEGÚN BUTLOW

Dr. Daniel E. Butlow - Dr. Ricardo A. Butlow
Dra. Luciana Butlow – Dra. Estefanía Butlow
Abogados U.B.A.

Guido 1551, 1º Piso - Ciudad de Buenos Aires,  Argentina
Telefax: (54  11) 4816-1914 (líneas rotativas)

Arquitectura: Casa incrustada

Arquitectura: Casa incrustada

publicado por arq.com.mx buscador de arquitectura
La casa de los pinos diseñada por Xpiral arquitectos, actúa como una interfaz entre la vida doméstica y la tierra. (Jue, 10 Feb 2011)


Es un dispositivo que permite habitar la parcela, en todas sus dimensiones. Está ubicada en Montepinar (España) y posee una superficie construida de 467 metros cuadrados. 


 


La zona inferior es insertada en la montaña, con incrustaciones de los espacios que cobijan los usos que apenas requieren la luz solar, el acceso principal en cambio, se encuentra muy visible e iluminado en la planta superior. 


 


El patio central otorga una máxima transparencia entre el interior y exterior, sin sufrir una falta de privacidad. Las paredes interiores son completamente transparentes, para que cuando sea de noche y las luces se enciendan, todos los espacios de la casa se conviertan en un gran espacio unitario. 
 


En cuanto a la materialidad de esta vivienda, se ha buscado mostrarla de una manera limpia y natural, sin estucos. De esta manera es posible ver los materiales sin ningún tipo de maquillaje: hormigón, termo-arcilla, etcétera. 


 


La cubierta de acero envuelve todo, como un gran velo. Protege al volumen de la intemperie y las inclemencias climáticas. 


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


Arquitecto: XPIRAL / Javier Peña Galiano
Ubicación: Murcia, España
Colaboradores: Lola Jiménez, Susana Velasco, Malte Eglinger
Ingeniero Estructural: IDEEE
Servicios: Federico Garcia Salmerón
Ingeniero en construcción: Luis Fernando Perona, Miguel Ángel Carceles
Promotor: Juan Carlos López Orenes
Año: 2003-2006
Presupuesto: US $1,15 M
Superficie construida: 467 mt2
Fotografía: Juan de la Cruz Megías & Jesus Granada

    Arquitectura: Sorprendentes arquitecturas construidas con materiales no convencionales

    Arquitectura: Sorprendentes arquitecturas construidas 

    con materiales no convencionales

    publicado por arq.com.mx buscador de arquitectura

    El uso de materiales como: cajas y láminas de cartón, latas, diferentes tipos de plásticos, botellas, tubos, contenedores, empaques, discos compactos, etc., que se utilizan en muchas actividades de la vida cotidiana, han fomentado ingeniosas técnicas constructivas, que además de económicas, amplían las posibilidades formales, que bien podrían ser aplicadas para urbanizaciones y viviendas de carácter popular, o simplemente para construir detalles de diseño interior sin necesidad de invertir grandes recursos. (Vie, 21 Ene 2011)

    En la actualidad los creadores disponen de una gran variedad de materiales constructivos, no obstante que la oferta es muy extensa, muchos de ellos experimentan con materiales y objetos de uso cotidiano considerados como no convencionales en el ámbito de la arquitectura, como: cajas y láminas de cartón, papel, diferentes tipos de plásticos, botellas, tubos, contenedores industriales, empaques, discos compactos, etc.

    El uso de estos materiales, han generado también ingeniosas técnicas constructivas que además de que amplían las posibilidades formales, permiten el desarrollo de edificaciones y detalles mucho más económicos, sobre todo cuando se trata de materiales reciclados, lo que puede resultar de gran relevancia para la arquitectura, diseño y construcción, ya que plantean soluciones que bien podrían ser aplicadas para urbanizaciones y viviendas de carácter popular, o simplemente permitir que en éste tipo de proyectos, que por lo general suelen ser muy austeros, pueda haber también interesantes detalles de diseño interior sin necesidad de invertir grandes recursos, lo que haría de ello, lugares mucho más acogedores y agradables.
     

     

    Un interesante ejemplo de arquitectura resuelta con materiales no convencionales, es la Sala EM Lounge Sports, un edificio para eventos sociales, diseñado por los arquitectos Vaillo+Irigaray y cuya fachada fue construida con tubos de plástico reciclado pintados de color verde. 
     
     
     
     
     
     
     
     

    El interior de este edificio, es muy espacioso y luminoso, debido a la solución de la fachada y a un tragaluz ubicado al centro de la sala. El esquema de organización del proyecto responde a una serie de patrones o micro estructuras similares a los que dejan el escurrimiento de los líquidos y los aerosoles, lo que le da gran dinamicidad al diseño. El diseño interior, también fue resuelto con algunos materiales de reciclaje, como por ejemplo, la carpeta de vidrio, ubicada en el piso del centro de la sala, que se realizó con pedacería de botellas de vino de color verde, detalle que hace aún más luminoso el espacio debido a los destellos que se generan cuando el sol o la iluminación artificial pegan sobre este material. 

     

    Otro ejemplo, que bien podría aplicarse en el diseño de interiores para la construcción de celosías o elementos divisorios es el Pabellón Brillante una estructura diseñada por los arquitectos Ariel Blonder, Austern Guy y Fidelman Mushit, que fue construida en su totalidad con discos compactos. A nivel visual, este proyecto resulta muy atractivo, sin embargo, también resulta muy interesante a nivel conceptual, ya que cuestiona la forma tan rápida en que los dispositivos de almacenamiento de datos se vuelven obsoletos, dándoles una nueva utilidad en esta estructura. 

     

    El pabellón de latas diseñado por la firma de arquitectura Young Designers para la Bienal de Urbanismo de Paisaje Bat Yam del año 2008 es otro proyecto que revela cómo con creatividad un material tan común como las latas de aluminio puede convertirse en un interesante recurso constructivo y estético. 
     
     

    Este espacio, cuya volumetría fue construida en su totalidad con latas, se integra en un espacio público en proceso de urbanización, definiendo un punto de encuentro y recreo, cuya intención es reivindicar el uso de las plazas como centro de reunión de los vecinos. 

     

    Otro ingenioso proyecto es la denominada Wedding Chapel, una capilla ubicada en la localidad de Villa Escamp, en Holanda. 

     
     
     
     

    Lo interesante de este espacio destinado a enlaces matrimoniales es, primero, porque su volumetría se realizó con una de las técnicas más antiguas de tejido: el macramé, que sólo requiere de las manos para crear los más variados y espectaculares diseños mediante una serie de nudos; y segundo, este proyecto resulta también interesante, por el material con el que fue construido, que si bien es un material propio para la construcción, no suele utilizarse ni como elemento estructural ni como recurso estético: los tubos de ventilación flexibles que se utilizan para las instalaciones de aire acondicionado. 

     

    Una nueva alternativa en los sistemas de construcción del presente siglo son también las botellas de plástico PET, que permiten desarrollar edificaciones muy económicas y altamente resistentes, un ejemplo del uso inteligente de este material es una escuela primaria ubicada en Asia, diseñada y construida por Illac Diaz y la Fundación MyShelter, promotora del proyecto. 

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

    Para su construcción se utilizaron cientos de botellas de plástico y vidrio de 1.5 y 2 litros, en algunos casos vacías y en otros rellenas de adobe, un material mucho más barato que el concreto y que aplicado de esta forma es también tres veces más resistente que éste. La importancia de este proyecto, radica en la forma como se presenta la basura, que ya no es un producto de desecho sino un objeto útil y valioso, que en lugar de representar un problema, puede transformarse en obras arquitectónicas perfectamente funcionales.